[부동산 동향] 도시개발법 개정 및 시행령 문제점 - 소급 입법

안녕하세요 돈연톰입니다

오늘은 도시개발법 및 시행령 개정에 따른 6/1일자 시행에 따른 문제점에 대해서 기사가 있어서 공유드립니다

전에 말씀드렸듯이 대장동 사건으로 인해 모든 도시개발사업을 민간에게 특혜를 준다는 식에 논리로
모든 사업이 다 비리의 온상인 것으로 생각하여 도시개발법을 개정을 하였습니다

특히 6/1일 시행이며 적용 대상 사업이 법 시행 이후 최초로 도시개발사업 구역 신청하는 사업부터 적용이 되어
이미 민간사업자 공모 절차를 거쳐서 선투입 비용이 된 민간사업자들은 막대한 손실을 입을 수 있는 소급입법 적용이 되는 사례라고 볼 수 있습니다
게다가 해당 사업 지연에 따라 주택 공급 등이 지연될 가능성은 불 보듯 뻔하며, 결국 도시개발법의 입법취지인
국토를 효율적으로 사용하자는 취지의 목적 달성에 어려움이 있을 것으로 보입니다

민간사업자 공모 후 사업협약 체결 또는 도시개발구역 지정 신청 전인 사업

 

출처 : 한경비즈

 

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졸속 입법 도시개발법

국회의 ‘졸속 입법’으로 민관 공동 도시개발사업이 전면 중단될 위기에 내몰렸다. 다음 달 시행하는 새 도시개발법이 수년간 진행해온 사업마저 백지화하는 사실상의 소급 조항을 담고 있어서다. 당장 사업비 4조원 규모의 구리한강변도시개발, 1조원대 김포걸포4지구 등 수도권 대규모 사업지에 비상이 걸렸다.

4일 국토교통부와 건설업계 등에 따르면 다음달 22일 새 도시개발법이 시행되면 개발구역 지정을 추진 중인 민관 공동 도시개발사업지는 사업계획 수립, 민간 참여자 공모 등의 절차를 처음부터 다시 밟아야 한다. 구역 지정을 목전에 두거나 이미 특수목적법인(SPC)을 설립한 사업장도 예외가 없다.

지난해 12월 국회를 통과한 개정안은 ‘제2의 대장동 사태’를 막기 위해 공동개발사업에서 민간 이익을 10% 이하로 제한하고 절차적 투명성을 높인 게 핵심이다. 문제는 개정안에 새로 포함된 부칙 2조다. 사업자 공모 시점을 ‘최초로 도시개발구역을 지정하는 경우부터 적용한다’고 정하고 있다. 이미 공모 절차를 거쳐 사업을 해온 기존 사업지라도 개발구역 지정 전이라면 원점에서 공모해야 한다는 의미다. 통상 민관 공동사업은 예산과 인력이 부족한 지방자치단체가 사업 초기에 민간 참여자를 공모해 최소 2~3년간 설계용역부터 토지 수용 등의 절차를 거친 뒤 구역을 지정한다. 새 법이 이런 현실을 간과하는 바람에 멀쩡한 사업장들이 졸지에 날벼락을 맞게 된 것이다.

선 투입하여 선정된 민간사업자 어떡하나?

막대한 자금과 인력을 투입한 지자체와 건설사, 금융사 등 민간업체들은 법률 자문을 하는 등 혼란에 빠졌다. 재공모에서 탈락하면 사업장마다 수백~수천억 원을 손실 볼 가능성이 있어서다. 8000가구 규모인 구리한강변 도시개발사업 등 핵심 사업지들이 당장 적용받아 수도권 주택 공급 계획에도 차질이 우려된다. 한 법조인은 “새 도시개발법은 공모 방식으로 선정된 민간 사업자의 정당한 법적 지위를 소급해서 박탈한다는 점에서 위헌적”이라고 지적했다.

 

 

“이미 특수목적법인(SPC)이 1100억 원어치 토지를 매입했습니다. 사업비 이자만 연 100억 원이 들어가는데 사업권을 박탈할 수 있다는 게 말이 됩니까.”(김포 감정 4 지구SPC 관계자)

경기 김포시 감정동 일대 22만㎡에 3500여 가구를 짓는 감정 4 지구 개발사업은 구역 지정 막바지 단계에 있다. 국토교통부 중앙토지수용위원회와 경기도 도시계획위원회 두 단계만 거치면 된다. 2018년 12월 민간업체 공모 이후 이 단계에 오기까지 무려 3년 4개월이 걸렸다.

하지만 다음 달까지 구역 지정이 이뤄지지 않으면 사업 첫 단계인 모집 공모부터 다시 시작해야 한다. 4일 만난 SPC 관계자는 “매달 금융 비용만 수억 원씩 나가는데 말도 안 된다”라고 반발했다.

다음 달22일까지 구역 지정이 안 된 민관 공동 사업지는 처음부터 모든 절차를 다시 밟도록 한 도시개발법 개정안 시행을 앞두고 지방자치단체와 민간업체들은 혼란에 빠졌다. 민관 공동사업은 통상 민간사업자 공모부터 구역 지정까지 이르면 2~3년, 늦으면 10년이 걸린다. 한창 사업을 추진 중인 사업장도 구역 지정 전인 경우 원점에서 다시 시작해야 할 판이다.

이 개정안을 적용받는 사업장은 한두 곳이 아니다. 김포에만 감정 4 지구, 걸포 4구역, 고촌 복합도시개발사업 등 세 곳이다. 사업비가 1조 원 규모인 걸포 4구역은 걸포동 일대 83만㎡에 미니신도시를 짓는 사업이다. 2017년 10월 민간사업자를 공모해 지금까지 5년 가까이 사업을 진행했는데 구역 지정이 이뤄지지 않아 개정안 적용 대상이 됐다. 2018년 12월 민간 사업자 공모를 한 감정 4 지구와2018년 1월 공모를 마친 고촌지구 역시 사업이 진행 중이다.

구리시가 추진하는 구리한강변 도시개발사업은 사업비만 4조 원에 이른다. 아파트 8000가구와 문화시설 등을 한강변에 짓는 사업이다. 2020년 8월 민간사업자 공모를 했고 같은 해 11월 산업은행 컨소시엄(산업은행, 대우건설, 포스코건설 등 15개사)이 우선협상대상자로 선정됐다. 2027년 완공을 목표로 사업을 진행 중이지만 이번 개정안이 시행되면 착공 시기를 가늠할 수 없게 된다.

수도권 주택 공급 계획에도 차질이 빚어질 전망이다. 구리한강변 사업은 8000여 가구, 김포 걸포지구는 7000여 가구의 주택 공급이 계획돼 있다. 김포 감정 4 지구(3500여3500 가구)·고촌 복합지구(3300여3300 가구), 하남 친환경 힐링 문화 복합단지(1500여1500 가구) 등 굵직한 사업지만 합해도 수도권에서만 2만 가구가 넘는다. 한 도시공사 관계자는 “절차를 빨리 밟아도 재공모에 최소 1년 이상은 걸린다”라고 했다.

 

가장 막대한 피해를 보는 건 그동안 지자체의 공모 지침에 따라 사업에 참여해온 민간 기업들이다.

민간 사업자들은 공모 제안서를 작성하는 데만 수십억 원에서 수백억 원을 투입한 것으로 알려졌다. 우선협상대상자로 선정되면 사업협약이행보증금으로 사업비의 10%가량을 낸다. SPC를 설립할 때 출자금도 넣는다. 한 대형 건설회사 관계자는 “아무리 작은 사업장도 매몰 비용이 100억 원 이상”이라며 “대형 사업은 수천억 원의 손실을 볼 것”이라고 말했다.

도시개발법에 절차가 적시되지 않았을 뿐 그동안 규정이나 감시 장치가 없었던 건 아니다. 예컨대 민간사업자 공모 공고 이후 사업 단계마다 시의회 의결과 승인이 필요하다. SPC 출자도 시의회 동의가 필요하다. SPCSPC 출범 이후엔 시의회 감사 대상이 된다. 대부분 민간사업자는 100쪽에 가까운 공모 지침에 따라 선정된다. 사업 대주주인 지자체도 손해가 크긴 마찬가지다.

민관 공동 사업은 지자체 필요에 의해 계획된 것이다. 대규모 개발이 필요한데 자금력과 기술이 부족할 때 민간 업체의 손을 빌리기 위한 목적이다. 사업 계획 용역비, 공모 추진비 등은 지자체 예산에서 큰 비중을 차지한다. 공모 과정을 번복하는 건 법을 소급 적용하는 것과 같다는 지적이 나온다.

한 대형 로펌은 “개정법은 이미 선정된 민간사업자의 정당한 법적 지위를 소급 박탈하게 된다는 점에서 위헌적인 법령”이라는 의견서를 국토부에 제출한 것으로 알려졌다. 법조계에선 이대로 개정안이 시행되면 법정 다툼이 불가피할 것으로 보고 있다. 개정안의 소급 조항이 뒤늦게 알려지면서 국토부 도시활력지원과에 각 지자체와 민간사업자들의 의견서가 쏟아지고 있지만 국토부는 개정안 적용이 불가피하다는 입장이다. 국토부 관계자는 “법 취지대로 공모 과정의 투명성을 높이기 위해선 재 공모하는 게 맞다”라고 했다.

 

심은지 기자 summit@hankyung.com