[질의회신] 건설임대주택 분양전환시 양도소득세 시기-국세청

안녕하세요

돈 되는 시대를 연구하는 톰씨입니다

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공공임대주택의 의무기간이 종료이후

분양전환시

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양도소득세 산정을 위한 취득시기를 언제로 볼것인지?

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1. 소유권이전등기접수일인지?

2. 인도일 또는 사용수익일인지?

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임차인들은 사용수익일을 임대차계약 시작일로 보는 것인지?

이런 부분들이 명확하게 회신이 되지는 않았네요

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공공임대주택이든, 확정분양가 공공지원민간임대주택이든

해당 부분에 대한 명확한 해석이 필요하지 않을까 싶습니다

 

 

질의

 

건설임대주택일 경우 양도소득세의 취득시기

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건설임대주택경우 양도소득세의 취득시기를 언제로 보는지 관련하여 자세히 알고 싶습니다.

 

 

회신

 

안녕하십니까?

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항상 국세행정에 대한 관심에 감사드립니다. 귀하의 민원 내용은 " 건설임대주택일 경우 양도소득세의 취득시기 등" 에 대한 내용으로 이해됩니다.

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1. 양도소득세와 관련된 보유기간은 취득일부터 양도일까지를 의미하고 거주기간은 보유기간 중 세대전원이 거주한 기간을 합산하여 계산하는 것입니다.

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이때, 일반적인 취득일과 양도일은 각각의 대금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날이 됩니다.

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다만, 사실판단 할 사항이나 장기할부조건에 해당하는 경우에는 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 보는 것으로 판단됩니다.(소득세법시행령 제162조제1항제3호 및 같은법시행규칙 제78조제3항)

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* 장기할부조건 - 다음 요건을 갖춘 경우

1) 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것

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2) 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

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귀 사례와 관련하여, 아래에 첨부하여 드리는

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해석사례(서면-2020-법령해석재산-2205[법령해석과-1912], 2021.05.31.)에서

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공공임대주택의 분양전환 계약체결에 따라 취득하는 경우 상기의 장기할부조건으로 볼 수 있는 것으로 해석한 바 있습니다.

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따라서, 귀 질의의 사례가 공공임대주택을 임대의무기간 종료 등으로 분양전환 계약을 체결함에 있어 10년 분할납부 계약을 하는 경우 소유권이전등기접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날이 취득일이 되는 것으로 판단됩니다.

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2. 참고로, 1세대1주택 비과세 요건은 보유기간 2년 이상[취득일 현재 조정대상지역인 경우 보유기간 중 거주기간 2년 이상 추가]이어야 하는 것이나, 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함)한 기간이 5년 이상인 경우 보유기간과 거주기간에 관계없이 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 규정이 있습니다.

(소득세법시행령 제154조제1항제1호) 이때의 거주기간에 한하여는 당해 건설임대주택의 임차일부터 분양전환하여 양도일까지 기간 중 거주한 기간으로 5년 이상 거주하였는지 여부를 판단하게 되는 것입니다. 아래의 관련 법령 및 해석사례를 참고하여 주시기 바랍니다.

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▣ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 1998.4.1, 1998.12.31, 1999.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2014.2.21, 2015.2.3>

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1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

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2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

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3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (이하 생략)

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▣ 소득세법시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】 ① 삭제 <2000.4.3>

② 삭제 <1996.3.30>

③ 영 제162조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 장기할부 조건"이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. <개정 1998.8.11, 1999.5.7, 2000.4.3, 2001.4.30, 2008.4.29, 2011.3.28>

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1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것

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2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것

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▣ 서면-2020-법령해석재산-2205[법령해석과-1912], 2021.05.31.

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[ 제 목 ] 계약금과 할부금 또는 잔금을 계약체결일에 지급한 경우 장기할부조건 여부

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[ 요 지 ] 계약체결일에 계약금과 동시에 지급한 잔금은 별도로 지급한 것으로 보아 소득칙§78③을 적용함

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[ 회 신 ] 귀 서면질의의 사실관계와 같이 계약금, 할부금, 잔금으로 나누어서 지급하는 것으로 계약체결하고 계약금을 제외한 양도대금을 2회 이상 분할하여 지급한 경우「소득세법 시행규칙」제78조제3항제1호를 충족한 것으로 보고, 계약체결시 할부금 상환기일이 양도하는 자산의 소유권이전등기 접수일?인도일?사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 1년 이상인 경우, 할부금 상환기간 중 계약체결일로부터 1년 내에 조기 상환할 수 있더라도 「소득세법 시행규칙」제78조제3항제2호의 요건을 충족한 것으로 보는 것입니다. 끝.

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▣ 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

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① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

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1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년이상인 경우 (이하 생략)

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* 이상 귀하의 민원에 대해 답변을 하였습니다.

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* 귀하의 질문에 만족스러운 답변이 되었기를 바라며 혹시 답변내용이 다소 만족스럽지 못하더라도 관련 법령에 의거 부득이한 점이 있음을 양해하여 주시기 바랍니다.

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* 상기 답변내용은 귀하께서 제시한 정보만을 근거로 작성된 것으로, 법적효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)이 아니므로 각종 신고, 불복청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

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* 단순 세법 상담으로써 기타 국세와 관련하여 궁금한 사항이 있으시면 국세청 세미래 콜센터 상담전화 ☎126번으로 전화상담을 하시거나 국세청 홈택스(http://hometax.go.kr) 홈페이지의 인터넷상담 바로가기를 클릭하여 상담할 수 있음을 알려드립니다.

* 국세와 관련된 법령에 대한 내용의 검색은 국세청홈택스>법령정보>국세법령정보시스템>법령>조세법령에서 검색할 수 있으므로 참고하시기 바랍니다. 끝.

2021-11-03

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