안녕하세요 돈연톰입니다
기업형 임대주택의 경우 일부 단지에서는 임대인이 손바뀜의 비용을 부담하는 것으로 꺼려하여
임대의무기간 (8년 또는 10년) 동안 한번에 장기 계약하는 경우가 있습니다.
이런 경우, 시세변동에 따라 임차인이 장기간 계약한 임대차계약을 중도해지 하고 싶을 때
해지가 가능한 지에 대한 질의 회신이 있어서 공유 드립니다
장기간 계약을 하더라도, 계약기간은 준수해야함 (임대인과 협의하여 중도 해지는 가능)
그러나, 기존 임차인이 후속 임차인을 무조건 구해와야한다는 내용을 특약에 넣은 것은 약관법 위반으로 무효임
질의
임대차 의무기간 같은 경우 임대사업자의 의무 임대기간이며, 임차인들에게 강제적으로 부여된 거주 기간은 아닌 것으로 알고 있습니다.
현재 본인이 살고 있는 아파트는 임차인들의 반발에도 불구하고 1년마다 재계약을 강요하고 있으며, 이에 동의하지 않는 임차인들은 울며 겨자 먹기 식으로 소송 중에 있습니다.
이러한 상황 속에서 임차인들이 민간임대아파트에서 거주 중 전세 보증금으로 인한 부담으로 인해서 이사를 계획하고 있는 등의 상황속에서 민간임대아파트 사업자가 임차인에게 보증금 반환을 거부하고 있는 상황입니다. 해당 임대차 기간동안에 나갈 경우 임차인이 다음 임차인을 구해야만, 보증금을 반환해 준다고 합니다. 공공연하게 전세보증금 돌려막기 행위를 하고 있습니다. 또한 임대사업자는 재계약에 응하지 않을 경우 임차인에게 법정이자 계산을 통해 이에 대한 지연금을 청구하는 상황속에서, 임차인들은 계약 조건과는 상관없이 임대인의 요구에 따라 임대료를 인상시켜줘야 하는건가요?? 임대료 증액이 높아져 재계약을 원하지 않음에도 다음 임차인을 구해야만 지연금을 지불하고, 보증금을 돌려받는게 맞는걸까요?? 조건이 맞지 않아 이사를 나가고자 할 경우에도 지불했던 보증금을 돌려받을 수 없는건가요??
내가 낸 세금으로 키워진 건설사가, 재계약을 하며 1년간, 혹은 2년간 거주기간을 설정함에도 불구하고 임대사업자가 보증금을 반환해 주지 않는 것이 정당한지에 대해 알고 싶습니다.
이사를 나가겠다는 데도 불구하고 임차인에게 보증금을 돌려주지 않고, 어떠한 계약 내용에도 불구하고, 거주를 계속해야 하는건가요?? 재계약은 왜 하는지 재계약을 하는 이유가 뭔지 계약서에 계약기간이 임대차의무기간이 아닌 기간이 적혀있는 이유를 알고 싶습니다.
2023-03-09
회신
안녕하십니까! 평소 주택정책에 많은 관심과 애정을 가져 주신 점에 대하여 깊이 감사드리며, 귀하께서 민간임대주택법과 관련하여 질의하신 사항에 대해 다음과 같이 답변 드립니다.
1. (민원요지) 민간임대주택의 임대차계약 해지 등 문의
☞ (답변내용) 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법") 제43조제1항에 따라 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속해서 임대하여야 하며, 임대사업자 등록 기간 중 소유권 양도 및 임대료 증액제한, 임차인의 갱신계약 거절 금지, 임대보증금 보증 의무가입, 부기등기 등 공적의무를 준수하여야 합니다.
아울러, 임차인은 임대사업자의 임대의무기간 중 임대차계약을 갱신하여 거주할 수 있으며, 임대차계약 체결 시 임대사업자의 임대의무기간과 임대차계약의 계약 기간이 반드시 동일할 필요는 없습니다.
다만, 임대차계약 기간이 임대사업자의 임대의무기간과 동일하게 장기(10년 또는 8년)로 임대차계약을 체결한 경우에 임차인은 임대차계약서 내용과 같이 계약기간을 준수하여야 할 것이며, 임대차계약 기간 중 퇴거 시에는 임대사업자와 협의 후 퇴거 등을 결정할 수 있습니다.
그러나, 임대차기간을 임대의무기간과 동일하게 설정한 경우에도 임대사업자의 임대료 증액 요구 등 임대조건 변경 시 임대차계약을 다시 체결하여야 하므로 해당시점에 임차인은 임대차계약의 지속여부를 결정할 수 있으며, 임대차계약은 계약 당사자간 합의를 통해 체결한 임대차계약서 상 내용을 이행하는 것으로, 임대차계약서 상 계약 만료 시 기존 임차인이 반드시 새로운 임차인을 구하고 퇴거하여야 한다는 규정이 없는 경우 임대사업자가 이를 강제할 수 없습니다.
또한, 퇴거 시 새로운 임차인을 구해야한다는 규정이 특약으로 규정되어 있어도 표준임대차계약서 제17조 특약 규정에 따라 「약관의 규제에 관한 법률」을 위반할 수 없으므로, 계약 당사자 일방에게 부당하게 불리한 조항은 무효에 해당할 수 있음을 알려드립니다.
2. 답변내용 이외 추가 문의사항은 민간임대정책과(노진원 주무관, 044-201-4472)로 연락주시면 상세히 답변하여 드리겠습니다. 감사합니다. 끝.
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