[질의회신] 종합부동산 합산배제 요건 중 임대료 증액 5% (공동명의 주택)

안녕하세요 돈연톰입니다

오늘은 종합부동산세 합산배제 관련 내용의 유권해석을 공유하고자합니다.

종합부동산세 절세를 위해서 무조건 부부공동명의가 좋다는 등의 내용이 많이 퍼져 많은 분들이 부부공동명의로 계약을 한 경우가 많습니다

심지어 결혼식 전 세금 문제로 인해 혼인신고 후 부부공동명의로 계약 후, 이혼 소송 등을 진행하는 사례들이 애로부부나 주말 드라마등에서 나올 정도로 요즘 부동산 관련 세금에 대해서는 엄청난 이슈입니다.

임대주택의 종합부동산세 합산배제 요건인 임대료 인상율 5% 제한 관련 내용을 공유하고자 합니다

종합부동산세가 인별 과세이다 보니, 공동명의로 되어 있는 임대주택의 인상율 5% 초과여부도 공동명의자 분들 개별 조건대로 계산하는 것으로 오해할 수도 있습니다.

그러나, 유권해석에 의하면 임대주택별로 진행한다고 보시면 될 듯합니다
(공동명의의 지분을 고려하는 것은 없습니다)

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종부, 서면-2020-법령해석재산-0968 [법령해석과-3189] , 2021.09.10

 

제목

합산배제 임대주택 임대료 증액제한 요건 충족 여부

요지

합산배제 임대주택 임대료 증액 제한 요건은 ’19.2.12. 이후로 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차계약을 기준으로 적용함

회신

귀 서면질의의 경우 ｢종합부동산세법 시행령｣(2019.2.12. 대통령령 제29524호로 개정된 것) 제3조제1항제8호다목에 따른 합산배제 임대주택 적용요건은 2019년 2월 12일 이후 주택임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용되는 것으로 상세내용은 우리청의 기존해석사례(서면-2020-부동산-2435, 2020.10.26.)를 참고하시기 바랍니다.

<서면-2020-부동산-2435, 2020.10.26.>
귀 질의의 경우 ’19.2.12. 이후 최초로 체결 또는 갱신하는 표준임대차계약을 기준으로 임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 초과여부를 판단하는 것입니다.

 

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1. 사실관계

○ 질의자는 장기일반민간임대주택 사업자로 아파트 1채를 부부가 공동소유*함.
* 질의자 지분 70%, 배우자 지분 30% 소유

○ ’16년 임차인A와 임대차계약(보증금 5,000만원, 월세 110만원)을 하고 공동소유에 따른 특약사항*은 별도기재함
* 본인(보증금 3,000만원, 월세 70만원), 배우자(보증금 2,000만원, 월세 40만원)

○ ’16년에 체결한 임대차계약이 부부가 소유한 지분비율과 달라 실제소유지분과 일치시키고자, ’18년 계약 갱신시 계약 조건(보증금 5,000만원, 월세 115만원)을 변경하고 공동소유에 따른 특약사항*도 변경함
* 본인(보증금 3,500만원, 월세 80만원), 배우자(보증금 1,500만원, 월세 35만원)

2. 질의내용

○임대주택의 보증금, 월세 합계액을 기준으로 판단하는 경우 임대료 인상률이 5% 이하이나, 인별로 각각 판단하는 경우 본인 지분에 해당하는 임대료의 인상률은 5%를 초과함
-이 경우 합산배제 임대주택의 임대료 요건 적용시, 임대차계약상 총액을 기준으로 하는 것인지, 보유지분액을 기준으로 하는 것인지

3. 관련법령 및 관련사례

□종합부동산세법 제8조【과세표준】

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택
2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.

④ 제1항을 적용할 때 1주택(주택의 부속토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대 1주택자로 본다.

□종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

가. 적용요건
1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

나. 제외되는 주택

1) ∼ 4) 생략
□종합부동산세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29524호로 개정된 것) 제3조【합산배제 임대주택】
① 생략

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. (이하 생략)

가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.
다. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

< 부칙 제29524호, 2019.2.12. > 제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 제3조(합산배제 임대주택에 관한 적용례) 제3조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용한다.

□종합부동산세법 시행령(2019.2.12. 대통령령 제29524호로 개정되기 전의 것) 제3조【합산배제 임대주택】

① 생략
8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. (이하 생략)
가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것
나. 8년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

□민간임대주택에 관한 특별법 제44조【임대료】

① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.
1. 공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료
2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 "종전임대차계약"이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료

② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.
③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.
⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는「여신전문금융업법」제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다.

□민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조의2【임대료】

법 제44조제2항 본문에서 "대통령령으로 정하는 증액 비율"이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

1. 100세대 이상 민간임대주택단지: 「통계법」에 따라 통계청장이 고시하는 지출목적별 소비자물가지수 항목 중 해당 임대주택이 소재한 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 또는 특별자치도의 주택임차료, 주거시설 유지ㆍ보수 및 기타 주거관련 서비스 지수를 가중 평균한 값의 변동률. 다만, 임대료의 5퍼센트 범위에서 시ㆍ군ㆍ자치구의 조례로 해당 시ㆍ군ㆍ자치구에서 적용하는 비율을 정하고 있는 경우에는 그에 따른다.

2. 제1호를 제외한 민간임대주택: 임대료의 5퍼센트. 다만, 주거비 물가지수 및 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다.

y30_서면2020법령해석재산0968_20210910.hwp

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