[유권해석] 2020.7.10일 이전 계약 체결한 분양전환임대주택 취득세율

안녕하세요 돈연톰입니다.

요즘 임대주택에 대한 관심이 많이 뜨겁습니다. 윤석열 정부에서는 민간임대주택도 공급한다는 공약도 있고, 임대차 3 법에 대해서도 어느 정도 조정하다는 공약이 있습니다. 부동산 공약 중 세금 부분도 조정이 예상되는 상황에서 분양전환 임대주택의 매매예약도 취득으로 간주할 것인지에 대한 논란이 있어 유권해석을 공유드립니다.

질의

분양전환 임대주택에 대한 계약일 관련 주택 취득세 중과 여부 질의 회신

○ 분양전환 민간임대주택에 대하여 임대차계약서 체결(2020.7.10. 이전 계약) 시 함께 작성한 '확정분양 신청서'를 사실상 매매(분양) 계약으로 보아  「지방세법」(법률 제17473호로 개정되어 2020.8.12. 시행된 것) 부칙 제6조에 따라 종전 규정을 적용할 수 있는지 여부

회신

○ 2020. 8. 12. 지방세법 개정으로 주택 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절하고자 다주택자가 주택을 추가로 취득하는 경우 주택에 대한 취득세 중과세 제도가 시행되었는 바, 「지방세법」제13조의2「지방세법」제13조의 2에서 법인 및 다주택자의 주택 취득(제11조 제1항 제8호에 따른 주택, 이하 같음)에 대해서는 중과세율을 규정하고 있습니다.
- 한편, 부칙 제6조(이하 "경과규정")에서 제13조의 2의13조의2 개정규정을 적용할 때 법인 및 국내에 주택을 1개 이상 소유하고 있는 1세대가 2020년 7월 10일(이하 "경과규정 기준일") 이전에 주택에 대한 매매계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 당사자의 해당 주택의 취득에 대하여 종전의 규정을 적용(법률 제17473호, 부칙 제6조 참조)한다고 규정하고 있는 바,
- 이는 원칙적으로 개정 세법은 법 시행(2020.8.12.) 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하여야 하나, 납세자의 혼란을 최소화하고 신뢰보호를 고려하여 경과조치를 마련한 것입니다.

○ 해당 질의의 경우, 2020년 7월 10일 이전에 임대차 계약을 체결(2015.6.5.)하고 동시에 확정분양 신청서를 작성한(2015.6.5.) 후(2015.6.5.) 매매계약서를 현재 시점에 작성하는 경우로서,

- 임대차계약일 당시 임대인과 임차인이 계약의 당사자로서 임대보증금, 임대차 계약기간 등 계약 조건을 정하여 매매(분양)매매(분양) 계약서가 아닌 임대차 계약서를 체결하였으며, 임대차계약서와 함께 작성한 확정분양 신청서는 임대주택의 분양전환에 앞서 임대주택의 분양전환을 예약하는 것으로 이는 임차인의 선택사항이었습니다.

- 분양전환은 임대차계약 및 확정분양 신청 이후 일정 기간이 경과(임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간(5년)의 2분의 1이 지난 경우)하고 舊 「임대주택법」등 관련 규정과 절차(행정청의 확인)를 거쳐 확정된다고 볼 수 있는데, 해당 임대주택의 경우 임대사업자가 관할 구청장 등에게 분양전환 승인을 신청하여 이에 대한 분양전환승인 처리가 확정(2021년 7월)됨에 따라 이 시점부터 분양전환이 가능한 시점으로 보아야 할 것입니다.

○ 매매계약은 매도인이 재산권을 이전함과 동시에 매수인이 그 대가로서 금원을 지급하는 것에 관하여 쌍방 당사자의 합의가 이루어짐으로써 성립하는 것인 바, 당초 임대차 계약의 체결 및 확정분양 신청서를 제출한 자를 대상으로 현시점(2021년 8월)에 이르러 매매계약을 체결하는 경우라면,
- 이 사건 부동산에 대해 매매로서의 궁극적인 법적 효력을 발생시킬 목적에서 체결된 별도의 매매계약으로 볼 수 있으므로, 확정분양신청 자체를 매매계약과 동일한 법적 효과를 나타낸다고 볼 수는 없다 할 것입니다.

○ 설령 '확정분양 신청서'를 매매(분양) 계약서와 같이 본다고 한다면, 이를 지방세법에서 규정하는 일반적인 ‘주택 분양권’의‘주택분양권’ 성격으로 보아야 할 것인데,
- 여기서 '주택분양권''주택 분양권'은 지방세법 제13조의 313조의제3호에서 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 "부동산에 대한 공급계약"을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 방법 등의 방법을 포함한다)라고 규정하고 있으며,
- 그런데 매매(분양) 계약을(분양) 체결하기 이전의 확정분양 신청단계에서는 관련법에 따른 부동산 거래 신고 대상으로도 볼 수 없어 확정분양 신청일을 분양계약시점으로 볼 수 없다고 할 것입니다.

○ 따라서, 법인 및 다주택자의 주택 취득세 중과 제도 시행 및 납세자의 신뢰보호를 위한 부칙 규정의 취지, 확정분양 신청서 및 매매계약서(예정)의 작성 경위 등을 고려하여 볼 때,
- 2020년 7월 10일 이전에 임대차 계약의 체결과 동시에 확정분양 신청서를 작성한 분양전환 민간임대주택에 대하여「지방세법」(법률 제17473호로 개정되어 2020.8.12. 시행된 것) 부칙 제6조에 따라 매매계약을 체결한 경우로 보기 어려워 종전의 규정에 따른 세율을 적용할 수 없다고 판단됩니다.
- 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로서 추가 사실 확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 최종 결정할 사안입니다.