안녕하세요 돈연톰입니다.
보증기관별 임대보증금 보증대상금액 상이한 경우
임대보증금 보증 보험 실태
현재 지자체 및 국세청에 등록한 민간임대주택의 임대사업자는 임대보증금 보증보험을 가입을 하여야 합니다.보증대상금액은 임대보증금 전액이마, 일부 요건이 충족이 된 경우 임대보증금 중 일부금액에 대해서 가입이 가능합니다. 그러나 해당 규정에 대한 모호한 규정등으로 인해서 많은 혼란이 야기되고 있습니다.
임대보증금 보증 보험 제도 문제점
첫째, 임대보증금 보증 보험 가입으로 인해 수익자는 임차인임에도 불구하고 임차인은 보증수수료의 25%만 부담하고 임대사업자가 75%를 부담하게 한다는 점입니다.
둘째, 임차인이 전입신고 및 확정일자를 받은 경우 주택임대차보호법에 의해 최우선변제금액 이하의 보증금은 보호를 받을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 스스로 보증금 보호를 받을 수 있는 임대차계약에 대해서도 임대사업자가 임차인에게 임대보증금 보증 보험 가입하지 않겠다는 동의서를 받아야 보증보험가입면제가 된다는 점입니다.
이러한 사유들로 인해 상당히 임대차 시장이 혼란이 가중되고 있는데, 정부기관 및 정부가 지정한 기관에서도 정책에 혼란되는 상황에 한숨이 나오네요
임대보증금 보증기관별 정책 혼선
주택도시보증공사(HUG)와 SGI(서울보증보험)이 관련법령에 따라 보증대상금액, 특히 일부보증을 받으려는 주택임대사업자가 산출을 요청하였을 경우 금액이 상이하게 나오는 경우가 발생하고 있습니다.
주택도시보증공사 유권해석
보증대상기관별로 다른 금액이 산출되었을 때 어느 기관 보증대상을 적용해야하는지에 대해 주택임대사업자들의 혼란이 야기되어 소관부처인 국토교통부에 질의하여 회신을 받았습니다
회신 내용은 임대보증금 보증 보험 관련 적발기관은 관할 지자체이므로 지자체에 확인해보라는 내용이네요
질의
기관별로 상이한 보증대상금액이 나올 경우, 보증보험 가입은 어떻게 해야 하나요 ?
2022-02-07
회신
귀 댁의 행복을 기원하며 국민신문고를 통해 접수된 귀하의 민원에 대한 검토 결과를 다음과 같이 답변드립니다.
귀하가 제기한 민원은 '임대보증금보증'에 관한 내용입니다.
「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제39조 제2항 제3호에 따라, 임대주택의 주택가격은 보증회사가 전세금반환을 보장하는 보증을 할 때 적용하는 주택가격 산정기준을 국토교통부장관이 정하여 고시하는 방법에 따라 적용하여 산정할 수 있습니다.
이에 따라, SGI서울보증의 주택가격 산정 기준을 적용하여 일부보증 가입 대상 금액이 없는 것으로 계산되는 경우 임대사업자의 보증가입이 면제될 수 있습니다.
다만, 보증가입 면제 대상여부 판단은 공사의 소관 업무가 아니므로, 반드시 관할 지자체로 확인하시어 관련 증빙서류 등을 제출하시기 바랍니다.
아울러, 「민간임대주택에 관한 특별법」제49조 제3항에 따라 보증가입을 면제받으려는 경우, 해당 법령에 따른 아래 일부보증가입 요건을 모두 충족하여야 함을 안내드립니다.
1. 근저당권이 세대별로 분리된 경우(근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다)
2. 임대사업자가 임대보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1호에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외한다), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우
3. 전세권이 설정된 경우 또는 임차인이 「주택임대차보호법」 제3조의2제2항에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우
4. 임차인이 이 항 각 호 외의 부분 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증대상으로 하는 데 동의한 경우
5. 그 밖에 제1호에서 제4호까지에 준하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
우리공사에 관심을 가져주셔서 감사드리며, 향후 관련 업무처리 시 불편이 없으시도록 공사 직원은 최선을 다하도록 하겠습니다.
추가적인 문의사항은 개인보증처 담당자 OOO (OOO-OOO-OOOO)으로 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.
2022-02-15
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