[법령개정] 도시개발업무지침 일부개정훈령안 행정예고-대장동방지법 후속조치 (2022.3.11)

안녕하세요 돈연톰입니다
도시개발법 시행령 개정 입법예고에 따른 후속조치로 "도시개발법 업무지침" 훈령도 행정예고되었습니다

도시개발법 업무지침 행정예고(안)

 

1. 제7장 공공.민간 공동 도시개발사업의 시행 중 공모방식의 사업계획서 포함내용

① 사업명, 위치, 면적, 기간 등 사업의 범위와 규모에 관한 사항
② 공공시행자와 민간참여자의 역할배분 및 책임과 의무에 관한 사항
③ 총사업비 및 자금조달계획에 관한 사항(자기자본비율과 타인자본비용율 포함)
④ 출자자 간 비용분담 및 손익배분에 관한 사항
⑤ 민간참여자의 이윤율에 관한 사항
⑥ 공동출자법인의 설립 및 해산에 관한 사항
⑦ 조성공사 시공권에 관한 사항(조성공사의 설계금액 대비 시공금액의 비율 포함)
⑧ 조성토지등의 공급·처분·직접사용에 관한 사항
⑨ 개발이익 재투자에 관한 사항
⑩ 사업완료 후 사후처리방안에 관한 사항(미분양 토지 처분방안 포함)
⑪ 시설물 등의 이관 및 사후관리에 관한 사항
⑫ 민간참여자의 창의적인 아이디어를 반영한 토지이용계획 또는 토지이용계획 변경제안에 관한 사항
⑬ 조성비 등 총사업비 절감 방안
⑭ 그 밖에 사업시행과 구역 여건에 따라 별도 협약이 필요한 사항

2. 공공.민간 공동도시개발사업 제안시 제안서 포함 내용

① 사업의 개요(사업의 목적, 필요성 등 포함)
② 개발방향 및 추진일정
③ 구역경계 설정에 관한 사항(공법상 개발제한, 토지이용 현황 포함)
④ 대상지 내 토지소유 현황
⑤ 토지이용계획 제안에 관한 사항
⑥ 총사업비 등 사업성 분석을 위한 사항
⑦ 공동출자법인의 설립에 관한 사항
⑧ 출자자 간 업무범위, 비용분담, 손익배분 등
⑨ 공동사업 제안자의 재무현황 등 사업체 현황
⑩ 민간참여자의 이윤율에 관한 사항
⑪ 개발이익 재투자에 관한 사항
⑫ 조성토지 공급·처분‧직접사용에 관한 사항
⑬ 자체보안대책 및 보안각서
⑭ 기타 사업시행을 위한 검토에 필요한 사항

3. 공모사업 사업제안서 제출기간

(7) 사업참여계획서의 제출기간은 공모를 위한 공고일로부터 60일 이상으로 하여야 한다. 다만, 공모결과 응모자가 1인(또는 1개 컨소시엄)인 경우 30일 이내 다시 공모하여야 하며, 다시 공모하여도 당초 응모자 외에 응모자가 없을 경우 그 응모자를 우선협상대상자로 선정할 수 있다.

4. 사업참여서 평가 관련

1) 평가항목

① 민간참여자 구성의 적절성
② 총사업비, 사업기간, 사업내용 등의 타당성
③ 자체자금 조달능력, 차입금 조달능력 등 자금조달계획의 현실성
④ 민간참여자 이윤율 및 수익배분의 적절성
⑤ 조성토지 공급·처분‧직접사용 계획의 적절성
⑥ 기반시설 설치 및 비용부담, 개발이익 재투자 등 공공기여에 관한 사항의 적절성
⑦ 신공법의 적용, 시공금액의 인하 등 총사업비 절감 노력
⑧ 그 밖에 사업 특성, 지역 여건 등에 따라 평가가 필요한 사항

2) 평가위원

- 공공시행자는 사업참여계획서 등을 투명하고 공정하며 객관적으로 심의·평가하기 위하여 민간참여자 선정 심의위원회(이하 이 장에서 "선정위원회"라 한다)를 구성·운영하여야 한다.
- 선정위원회 위원은 토지이용·도시·교통·환경·금융·주택·건설 등 분야별 전문가와 공공시행자 소속 공무원 또는 임직원으로 20인 내외로 구성하되, 위원장은 민간전문가 중에서 호선하며, 위원회 구성 시 공공시행자 소속 공무원 또는 임직원의 수는 전체 위원 수의 3분의 1 이하가 되도록 한다.

5. 사업협약 체결 관련

1) 협약시점

공공시행자는 1-7-4.의 규정에 따라 선정된 우선협상대상자에게 우선협상대상자 선정을 통보하거나 1-7-5.의 규정에 따른 공동사업 제안자에게 공동사업 제안 수용을 통보한 후 90일 이내(1회에 한하여 30일 이내 연장 가능하며 협약 내용의 승인 및 보고에 소요되는 기간은 제외한다) 협약을 체결하여야 한다.

2) 협약 내용

- 협약에는 사업방식, 참여지분율, 지분율 및 출자자 변경, 조성토지등의 직접사용, 사업손익 정산, 협약이행보증, 손해배상, 민간참여자 등의 파산 등으로 사업을 계속할 수 없는 경우에 대한 대책 등 주요 사항에 대하여 구체적으로 작성하여 책임소재를 명확하게 하여야 한다.- - 공공시행자는 민간참여자와 업무분담 결정, 개발계획 변경 등을 하는 경우 사업의 공공성 확보와 총사업비 인하 등을 위하여 민간참여자의 창의적이고 효율적인 제안내용이 반영되도록 노력하여야 한다.
- (1)의 규정에 따른 협약을 체결하려는 경우 법 제11조의2제4항에 따라 공공시행자는 미리 그 협약의 내용에 대하여 지정권자의 승인을 받아야 한다.
- 협약 체결을 승인하려는 지정권자는 총사업비 및 자금조달계획에 관한 사항, 출자자 간 수익배분에 관한 사항(공공시행자와 민간참여자 간 수익배분 포함), 민간참여자의 이윤율에 관한 사항 등 협약 내용의 적정성을 확인하여야 하며, 국토교통부장관에게 지체없이 그 내용을 보고하여야 한다. 다만, 공공시행자가 지정권자인 경우에는 국토교통부장관의 승인을 받아야 한다.
- 국토교통부장관은 보고 내용이 위법하거나 보완이 필요하다고 인정하는 경우에는 법 제74조제3항에 따른 전문기관의 적정성 검토를 거쳐 지정권자에게 협약 내용의 시정을 명할 수 있다.

3) 법인 설립 및 인허가 절차

(1) 공공시행자와 민간참여자는 1-7-6.의 규정에 따라 협약이 체결된 경우에 법 제11조제1항제11호에 해당하는 공동출자법인을 설립하여야 한다.

  (2) (1)의 법인이 법 제11조제5항에 따라 특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장에게 도시개발구역의 지정을 제안하거나 영 제19조에 따라 시행자 지정을 신청하려는 경우에는  1-7-6.에 따른 협약에 관한 사항을 함께 제출하여야 한다.

1-7-8. 1-7-7.에 따른 공동출자법인이 시행하려는 도시개발사업에 대하여 법 제7조에 따라 주민이나 관계 전문가 등으로부터 의견을 청취할 때에는 공공시행자가 민간참여자 선정을 통해 공공·민간 공동 도시개발사업을 시행할 예정임을 알려야 한다. 공동출자법인이 설립되기 전에 의견을 청취하는 경우에도 또한 같다.
1-7-9. 1-7-7.(1)의 규정에 따라 설립된 공동출자법인이 「조세특례제한법」 제104조의31에 따른 프로젝트금융투자회사인 경우 공공시행자는 공공시행자로서의 역할을 강화할 수 있도록 「조세특례제한법 시행령」제104조의28제4항제2호에 따른 자산관리회사에의 출자 참여 여부를 검토하여야 한다.
1-7-10. 총사업비 등의 구체적인 산정기준 및 적용방법은 다음과 같다.
  (1) 총사업비는 2-8-15-2.(2)의 규정에 따라 산정한 사업비를 말한다.
  (2) 개발이익 재투자에 관한 사항에 적용하는 개발이익은 도시개발사업의 총수익에서 총사업비를 뺀 금액으로 한다.
  (3) 총수익은 개발계획의 내용에 따라 해당 개발사업의 결과로부터 발생하는 분양‧임대‧운영 등의 수익과 시행과정에서 발생하는 예측가능한 모든 수익을 포함하며, 공동출자법인(공동출자법인의 출자자를 포함한다)이 직접 건축물을 건축하여 사용하거나 공급하려고 계획한 토지도 감정가격을 기준으로 총수익 산정에 포함한다.
(4) 협약에서 정한 수익배분에 관한 사항에 따라 민간참여자에게 배분하여야 하는 개발이익이 총사업비 중 민간참여자가 부담하는  금액에 협약에서 정한 민간참여자의 이윤율을 곱하여 산정한 금액을 초과할 경우 시행자는 그 초과분을 법 제53조의2제1항에서 정한 용도로 사용하여야 한다. 다만, 초과분 산정 시 법인세와 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금은 개발이익에서 제외하여 적용한다.
(5) 사업시행 과정에서 총사업비와 총수익이 변경되거나 사업준공을 하려는 경우 또는 법 제53조의2제2항에 따라 지정권자에게 도시개발사업의 회계에 관한 사항을 보고하는 경우 시행자는 지정권자와 협의를 거쳐 신뢰할 수 있는 객관적인 자료와 근거 등에 의하여 총사업비와 총수익을 재산정하여야 하며, 이 경우 시행자는 재산정한 결과를 협약 내용에 반영하여야 한다.

6. 토지이용계획관련

1) 임대주택 건설계획

2-8-5-3. ⑧ ㉰를 다음과 같이 신설한다.
 ㉮와 ㉯에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대주택 건설용지를 계획하지 아니할 수 있다.
   (가) 도시개발구역 면적이 10만제곱미터 미만이거나 수용예정인구가 3천명 이하(도시개발구역 전부를 환지 방식으로 시행하는 경우에는 도시개발구역 면적이 30만제곱미터 미만이거나 수용예정인구가 5천명 이하)인 경우
   (나) 도시개발사업으로 건설ㆍ공급되는 주거전용면적 60제곱미터 이하 공동주택의 수용예정인구가 도시개발구역 전체 수용예정인구의 100분의 40(수도권과 광역시 지역은 100분의 50) 이상인 경우
   (다) 임대주택 호수가 50세대 미만인 경우

 7. 총사업비 산정

2-8-15-2. (2)를 다음과 같이 한다.
 사업비는 도시개발사업 과정에서 직‧간접적으로 관련되어 투입되는 총비용으로 다음의 산정기준에 따라 산정한다.
① 용지비, 용지부담금, 이주대책비, 조성비, 기반시설설치비‧부담금, 직접인건비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용으로 구분하여 산출한다.
② 구체적 세부항목과 산정기준은 별표 3에 의하되, 산정기준 시점, 물가상승률, 사업기간 및 적용금리 등 사업비 산정의 근거에 대하여 객관적인 자료와 기준을 제시하도록 한다.

8. 학교용지 공급가격

5-7-1.를 다음과 같이 한다.

 학교용지 등의 공급가격 기준은 다음과 같다.
  (1) 법 제27조 및 영 제58조제3항의 규정에 따라 조성토지에 대한 공급을 감정가격 이하로 공급하고자 할 경우 시행자는 실시계획에서 정한 사업기간 내에 조성원가 수준으로 공급한다. 다만, 해당 조성토지가 법 제21조의3에 따른 임대주택 건설용지에 해당하는 경우는 영 제43조의4에서 정한 인수가격 기준에 따른다.
  (2) 법 제27조에 따라 지역특성화 사업 유치 등 도시개발사업의 활성화를 위하여 필요한 경우에는 사회복지시설, 학교 및 종합의료시설 등을 설치하기 위한 조성토지를 조성원가 이하로 공급할 수 있다.
  (3) (1)과 (2)의 경우 조성원가는 별표 3의 기준에 따라 산정한 용지비, 용지부담금, 이주대책비, 조성비, 기반시설설치비‧부담금, 직접인건비, 일반관리비, 자본비용 및 그 밖의 비용을 합산한 금액을 말한다.

 

부      칙

제1조(시행일) 이 훈령은 2022년 6월 22일부터 시행한다.
제2조(공공‧민간 공동 도시개발사업 등에 관한 적용례) 제1편 제7장, 2-8-5-3., 2-8-15-2., 5-7-1. 및 6-1-2.의 개정규정은 이 지침 시행이후 최초로 도시개발구역을 지정하는 경우부터 적용한다.

 

 

 

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