안녕하세요 돈연톰입니다
주택임대사업자 등록 임대주택의 부기등기 의무마감 기한이 올해 12월로 다가오고 있습니다 법 개정 이후 준공된 임대주택은 필수로 부기등기가 기재되어있어 있는 상황에서 임대주택 등록이 가능합니다 저도 해당 업무를 실무자로서 윤석열 정부의 국토부 인수위를 포함하여 끊임없이 해당 부기등기 의무 규정사항은 개선을 요구하고 있습니다 현시점에서 논란이 되는 부분은
등기소와 관할 지자체에서 다른 의견을 줘서
등록임대주택 사업자의 업무 혼란을 야기한 것입니다
주택임대사업자 승계 시
해당 등기를 말소 후 승계업무 즉 소유권 이전 등기가 진행을 해야 할 것인지
아니면 부기등기 있는 채로 승계업무를 진행할 것인지에 대한 해석입니다
부기등기는 협의의 단속규정이므로 부기등기로 인해 소유권 이전 등기가 불가능하지 않음을 알려드립니다.
즉 소유권 이전 등기가 먼저 진행 후
지자체에서 주택임대사업자 승계하는 절차가 맞다는 의견을 준 것으로 생각됩니다
질의
민간임대주택 등기 말소 관련 등기소와 구청의 상반된 요구 사항에 대하여
매도인은 동대문구 답십리동의 집합건물을 장기일반 민간임대주택(8년)으로 2020.05.22 임대 개시하였고 2020.04.02 주택 등록하여... 등기부에 민간임대주택 등기(부기등기)를 하였습니다.
그리고 지금 현시점에 제삼자(임대주택 안 하는 일반인 매수인)에게 매매로 인한 계약을 하고 잔금 또한 치러진 상태입니다. 매수인 이름으로 취득세도 완납한 상태에서 소유권 이전등기를 시행해야 하는 상황에서 등기소와 구청의 요구 사항이 상반되고 이해충돌이 있어서 문의드립니다. 구청 입장 : 임대사업자등록 말소는 자진신고가 불가하고 무조건 소유권 이전등기를 완료하여 오면 소유권 이전 등기접수일을 보고 과태료 처분에 의한 강제 말소를 할 수 있다.
즉, 소유권 이전을 먼저 하고 오라~ 등기소 입장 : 임대사업자 부기등기가 존재하는 한 소유권 이전등기는 해줄 수 없다.
즉, 임대사업자등록 말소하고 임대사업자등록 말소 등기를 진행 후 소유권 이전등기를 해줄 수 있다. 아주 이상한 상황입니다. 구청에서는 이전등기 먼저.... 등기소에서는 구청에서 등록말소 먼저...
구청에서는.... 단순 교육자료에
[. 대주택의 매매계약(다른 임대사업자에게 양도)을 체결한 후에 양도신고를 해도 되는지?
A. 통상적으로 매매계 약의 경우 계약 이후 파기, 해제 등이 가능하며, 법령에서 말하는 매각일은 예약제령일(등기원인일)이 아닌 등기접수일이므로 위반이 아님.
등기접수일 전까지 지자체에 양도신고를 하면 됨.
*통상 취득일은 등기접수일과 대금청 산일(잔금 지급일) 중 빠른 날로 함.]
이렇게 나와 있다고 하여 소유권 이전등기를 완료하고 와야 임대사업자등록 말소를 할 수 있다고 합니다.
등기소에서는.... 민간임대주택에 관한 특별법 43(임대의무기간 및 양도 등)에
[임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4조 또는 제5조의 규정에 따른 기간 동안 민간임대주택을 계속하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.]
이렇게 나와 있다고 하여 임대주택 등록 말소를 하고 부기등기를 말소한 후 소유권 이전 등기를 해줄 수 있다.
위 와 같이 구청과 등기소는 이해상반되고 상식적이지 않은 요구를 하고 있습니다.
이럴 때 민원인은 어떻게 해야 하는 모르겠습니다. 국토 교통부에서 빠른 법을 부탁드립니다.
답변
안녕하십니까! 평소 주택정책에 많은 관심과 애정을 가져 주신 점에 대하여 깊이 감사드리며, 귀하께서 민간임대 정책과 관련하여 질의하신 사항에 대해 다음과 같이 답변드립니다.
1. (민원요지) 임대사업자의 무단양도에 따른 등록 말소 문의
☞ (답변 내용) 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "민간임대주택법") 제43조 제1항에 따라 임대사업자는 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속해서 임대하여야 하며, 임대의무기간 중 관할 지자체자의 허가 없이 임대사업자가 아닌 자에게 임대주택을 양도하는 경우 3000만 원의 과태료가 부과되며 임대사업자 등록은 말소됩니다.
임대사업자 등록의 말소 신청은 폐지된 유형(단기 민간임대주택, 아파트 매입형 장기일반 임대주택)이 아닌 경우 민간임대주택법 제43조 제4항 및 같은 법 시행령 제34조 제3항에 따른 요건 외 임대의무기간 중 자진말소 신청이 불가합니다.
* 폐지된 유형의 자진말소 신청 시에도 존속 중인 임대차 계약이 있는 경우에는 임차인의 동의가 필요하며, 임차인의 미동의 시 말소신청은 불가합니다. 민간임대주택법 제5조의 2에 따른 부기등기는 해당 주택이 민간임대주택법 상 등록된 임대주택으로 같은 법 제43조 및 44조를 준수해야 함을 표기하여 등록 임대주택에 임대차를 계획하는 임차인 등이 이를 쉽게 확인할 수 있도록 함이 목적이며, 부기등기 내용으로 임대사업자에게 공적의무 부여 등 재산권을 제한을 두지 않습니다. 또한, 민간임대주택법 제43조 및 제44조는 위반 행위 시 효력이 무효가 되는 효력 규정이 아니며, 해당 규정 위반 행위 시 효력은 유효하나 과태료 부과 및 등록말소 등 행정조치가 수반되는 협의의 단속규정이므로 부기등기로 인해 소유권 이전 등기가 불가능하지 않음을 알려드립니다. 2. 답변 내용 이외 추가 문의사항은 민간임대정책과(노진원 주무관, 044-201-4472)로 연락 주시면 상세히 답변하여 드리겠습니다. 감사합니다. 끝.
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