안녕하세요 돈연톰입니다
오늘은 등록 임대주택의 임대사업자를 대상으로 갱신요구권 행사 가능한지?
임대사업자가 강제할 수 있는지 등의 대해 알아보고자 합니다
갱신요구권은 주택임대차 보호법에 의한 권리행사이며
등록 임대주택은 민간임대주택 특별법에 의한 소관 법령이고
주택임대차 보호법 및 민간임대주택 특별법 모두 특별법으로 다른 법령보다
우선시한다는 법령 체계에 따라 상당한 논란이 있습니다
그러나, 이번 유권해석은 주요 논점보다는 임대사업자가 갱신요구권 행사를 강제할 수 없다는
핵심 내용이라고 생각됩니다
충북 청주 민간임대아파트 사례
충북 청주의 민간임대아파트와 임대사업자와의 갈등 내용에 대한 국토부 질의회신을 공유하고자 합니다
민간 임대사업자는 4년 건설임대주택을 준공하여 임차인에게 공급을 하였으나
갱신 계약하는 과정에서 갱신요구권을 행사한다는 특약 조건을 갱신 계약서에 반영하고
동의하지 않으면 퇴거하라는 황당한 요구를 하여 논란이 되고 있습니다
최종적으로 청주시에서는 해당 사업자에게 과태료를 부과하는 것을 계획하고 있다는 기사도 있네요
민간임대주택 특별법과 주택임대차 보호법이 상충되는 부분이 있다 보니
이런 사고의 발상이 나온 것으로 보이며, 임대사업자에서 무리하게 요구하여
발생한 사례라고 보이네요
등록 임대주택의 임차인은 임대차계약서에 명시되어 있는
해지에 해당되는 사유 발생지 않는 한 임대사업자는 갱신 거절이 불가
즉, 갱신요구권 행사하지 않는다는 이유로 계약갱신을 거절할 수 없다는 것입니다
질의
오송 동아 라이크 텐 입주자 입니다 법위에 민간사업자 있나요???????????
오송동아라이크텐 입주자입니다.
현재 재계약의 문제로 저희 비대위가 문의를 하여 답변받은 것으로 알고 있습니다
헌데 법 위에 민간사업자가 있나 봅니다
누가 대한해운 주식회사 언제 22년 6월 20~26일
어디서 충북 청주시 흥덕구 오송읍 오송생명 14로 215 동아 라이크 텐
무엇 위법된 계약서를 가지고 계약을 강제시키려 함
왜 대한해운 주식회사의 이익을 위해서
어떻게 첨부파일과 같이 위 동아 라이크 텐은 4년 민간임대 아파트입니다
주택임대법이 아닌 민간임대법을 적용하여 계약서 작성을 해야 하는데
주택임대법으로 입주자의 권리 침해하여 강제 계약을 강하려 합니다
말은 합법한 계약이라고 하나 주택임대주택법 갱신권을 쓰지 않으면 계약을 해주지 않고
불법 거주자로 지정하여 집에서 나가라고 합니다
과연 이게 강제 계약이 아니면 무엇입니까???
갑질 중의 갑질입니다!!!!!!
서민을 위하여 민간임대 특별법이 생기고 민간임대가 생긴 거 아닙니까???
법 위에 민간 사업자가 있나 봅니다
적법한 절차가 이루어지지 않고 있는데 국토부에서는 무엇하고 계신가요
정정요청 보내도 정정하지 않는다면 과태료 및 임대사업자 말소를 해야 하는 것 아닙니까???
국토부에서 오송아라이크텐 비대위에 답변 주신 내용이 있습니다
이것을 이행하도록 대한해운에게 조치를 해주세요
계약갱신권을 강제로 쓰고 싶지 않습니다!!!
2022-06-21
회신
안녕하십니까! 평소 주택정책에 많은 관심과 애정을 가져 주신 점에 대하여 깊이 감사드리며, 귀하께서 민간임대 정책과 관련하여 질의하신 사항에 대해 다음과 같이 답변드립니다.
1. (민원요지) 민간임대주택의 갱신계약 관련 문의
☞ (답변 내용) 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”) 제45조 및 같은 법 시행령 제35조에 따라 임대사업자는 임대등록기간 동안 법령 규정(임대료 3개월 연속 연제, 주택의 고의 파손 등) 외에는 임대차 계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없음을 규정하고 있습니다.
이에 따라, 등록 임대주택에 거주하는 임차인은 상기한 규정의 위반이 없는 한 임대등록기간 중에 민간임대주택법에 따른 계약의 갱신을 요구할 수 있으며, 이때의갱신계약 요구는 「주택임대차 보호법」 상 계약갱신요구권일 필요는 없으나, 등록임대주택에서도 계약갱신요구권을 사용할 수는 있습니다.
주택임대차보호법 상 계약갱신요구권은 존속 중인 임대차 계약 중 1회에 한하여 임차인이 요구할 수 있는 것으로 임대사업자(임대인)는 계약갱신요구권 사용에 대해서 강제할 수 없으며, 임차인의 계약갱신요구권 사용 여부에 따라 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 없습니다.
계약갱신요구권을 사용하지 않는다 하여 임대사업자가 퇴거 및 계약 취소 요구하는 것은 상기한 법령 위반이며, 민간임대주택법 상 적법한 갱신계약의 권리를 가지는 임차인은 불법적인 임대사업자 요구에 대해서 수용할 이유가 없습니다.
임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않겠다는 의향을 밝혔음에도 불구하고 특약사항에 계약갱신요구권을 사용한 것으로 기재한 경우 해당 특약은 표준임대차 계약서 제17조에 따른 「약관의 규제에 관한 법률」 제6조 위반으로 무효사유에 해당하며 관할 지자체에서는 해당 특약에 대한 적법여부를 판단하여 임대차계약 신고를 반려할 수 있습니다.
주택임대차 보호법 상 계약갱신요구권은 연속 중인 임대차 계약 중 임차인의 결정에 따라 1회 사용할 수 있는 것으로 임차인이 임대사업자의 임대의무기간 중 상기한 계약갱신요구권을 사용하지 않은 경우 임대사업자 등록 말소 이후 재계약 시 사용할 수 있음을 알려드립니다.
2. 답변 내용 이외 추가 문의사항은 민간임대정책과(노진원 주무관, 044-201-4472)로 연락 주시면 상세히 답변하여 드리겠습니다. 감사합니다. 끝.
[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별 사안에 대하여 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.]
2022-07-07
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