[질의회신] 분양전환 임대주택의 감정평가 금액 통지 주체?

안녕하세요 돈연톰입니다

오늘은 분양전환형 공공임대주택의 분양전환을 위한 감정평가를 실시한 경우 감정평가에 대한 내용 통지주체가 공공주택사업자 이지 아님 지자체장인지에 대한 유권해석 공유드립니다

공공임대주택의 분양전환가격

아마 임대주택의 분양전환 가격에 대해서는 어떤 가격이든간에 민원이 발생할 우려가 크므로, 지자체에서 공공주택사업자가 통보하는것이 맞다고 판단하여 법제처의 유권해석을 요청한 듯합니다

하지만, 해석내용은 다르네요

제3자의 입장인 지자체가 중심으로 감정평가금액을 실시하고 통보하라는 것이 해석내용입니다

 

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1. 질의요지

 

 

「공공주택 특별법」 제50조의3제1항 전단에서는 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 본문에서는 같은 조 제1항에 따른 우선 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다고 규정하고 있는바,

  「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 감정평가를 시행한 경우 그 감정평가 결과(이하 “감정평가결과”라 함)를 임차인에게 통지해야 하는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장인지, 아니면 공공주택사업자인지?

※ 질의배경 

하남시는 위 질의요지에 대한 국토교통부 답변에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

이 사안의 경우 감정평가결과를 임차인에게 통지해야 하는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장입니다.

3. 이유

「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문에서는 우선 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다고 규정하여, 감정평가의 시행 근거만을 규정하고 있을 뿐 감정평가를 실시한 후 그 결과의 통지에 대해서는 명시적인 규정을 두고 있지 않은바, 감정평가결과를 임차인에게 통지해야 하는 자가 감정평가를 시행한 시장ㆍ군수ㆍ구청장인지, 아니면 분양의 주체인 공공주택사업자인지는 관련 규정의 문언 및 체계, 해당 규정의 취지 등을 종합하여 판단할 필요가 있습니다.

먼저 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 단서에서는 감정평가에 대해 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인이 이의신청을 하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건 등으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 한 차례만 재평가하게 할 수 있다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 감정평가결과에 대한 이의신청의 절차를 정하고 있는 같은 법 시행령 제56조제4항에서는 이의신청은 “시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 감정평가결과를 통보”받은 날부터 30일 이내에 해야 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제7항의 위임에 따라 분양전환가격 산정의 기준ㆍ방법 및 절차 등에 관하여 규정하고 있는 같은 법 시행규칙 제42조제3항 전단에서는 “시장ㆍ군수 또는 구청장은” 같은 법 시행령 제56조제3항에 따른 감정평가 결과 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 국토교통부장관, 공공주택사업자 및 임차인에게 “그 결과를 통지”하고 감정평가를 다시 의뢰하여야 한다고 규정하고 있는바, 관련 규정의 문언 및 체계를 종합해 보면 공공주택 특별법령에서는 감정평가결과를 임차인에게 통지해야 하는 자를 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로 보고 있음이 명확하다고 할 것입니다.

  그리고 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항 본문에서 우선 분양전환 가격 산정을 위한 감정평가를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 시행하도록 한 것은, 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로 하여금 공공주택사업자 및 임차인과 독립된 제3자의 지위에서 공정하고 객관적인 감정평가를 하도록 하려는 것인바, 법제처 2009. 8. 28. 회신 09-0257 해석례 참조

 이러한 같은 규정의 취지에 비추어 볼 때 우선 분양전환 가격 산정에 활용할 최종적인 감정평가결과가 확정되기까지는 공공주택사업자와 임차인의 개입을 차단하기 위하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장 주도로 감정평가 관련 업무가 이루어져야 한다고 보는 것이 타당하다고 할 것이고, 그 과정에서 이루어지는 감정평가결과의 통지 업무도 공정성ㆍ투명성ㆍ책임성을 확보하기 위해 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 해야 한다고 보아야 할 것입니다.

  따라서 이 사안의 경우 「공공주택 특별법」 제50조의3제5항에 따른 감정평가의 결과를 임차인에게 통지해야 하는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장입니다.

 

<관계 법령>

 공공주택 특별법

제50조의3(공공임대주택의 우선 분양전환 등) ① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 “우선 분양전환”이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  1.ㆍ2. (생  략)

  ② 공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 제1항에 따른 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 우선 분양전환에 응하려는 경우에는 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 우선 분양전환 계약을 하여야 한다.

  ③ 제1항에 따른 우선 분양전환에 응하려는 임차인은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 거주 여부를 확인할 수 있는 서류를 공공주택사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 공공주택사업자는 임차인이 제출한 서류를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 확인하여야 한다.

  ④ 공공주택사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 임대주택을 제2항에 따라 통보한 분양전환 가격 이하의 가격으로 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 제3자에게 매각할 수 있다.

  1.ㆍ2. (생  략)

  ⑤ 제1항에 따른 우선 분양전환 가격 및 제4항에 따른 매각 가격 산정을 위한 감정평가는 공공주택사업자가 비용을 부담하는 조건으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 감정평가법인을 선정하여 시행한다. 다만, 감정평가에 대하여 대통령령으로 정하는 사항에 해당하여 공공주택사업자 또는 임차인 과반수 이상의 동의를 받은 임차인(임차인대표회의가 구성된 경우 임차인대표회의를 말한다)이 이의신청을 하는 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 이의신청을 한 자가 비용을 부담하는 조건 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 한 차례만 재평가하게 할 수 있다.

  ⑥ (생  략)

<관계 법령>