[질의회신] 구 임대주택법 상 임대주택의 임대의무기간 이후의 임대조건

안녕하세요 돈연톰입니다

 

임대주택에 관한 법령은 너무 잦은 변경으로 인해, 임대주택별로 어떤 기준을 적용해야 하는지 상당한 혼란을 가져옵니다

 

특히 2015년 말에 민간임대주택 특별법이 제정되면서, 기존의 임대주택법으로 등록된 임대주택과의 내용을 명확하게
구분되지 않은 부분들이 많이 있어서, 추후 끊임없이 개정이 되고 있긴 하나 헷갈리는 부분이 많이 있습니다

이번 유권해석도 마찬가지입니다

구 임대주택법상 등록 임대주택으로, 임대의무기간이 종료되어, 일부는 분양 전환하여 매각을 하였고, 일부는 임대사업자가 지속 임대를 하고자 할 경우 임대조건 등에 대한 규정에 대한 해석입니다

해석 결론은

임대의무기간 이후 임대를 하는 경우 기존 임대주택법의 임대조건으로 그대로 준수하여 임대를 하라는 내용입니다

 

 

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1. 질의요지

법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률(2015년 8월 28일 전부 개정된 것을 말하며, 이하 “임대주택 법전 부개정 법률”이라 함) 부칙 제6조 제2항 제2호에서는 같은 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자 국가, 지방자치단체, 「한국 토지주택공사법」에 따른 한국 토지주택공사,「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 등 중에서 국토교통부 장관이 지정한 자를 말함(2015. 8. 28. 법률 제13498호로 일부 개정되어 2015. 12. 29. 시행된 「공공주택 특별법」 제4조 참조)가 아닌 자가 건설한 주택으로서 같은 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획 승인을 받아 건설한 주택에 대해서는 2015년 8월 28일 법률 제13499호로 전부 개정되어 2015년 12월 29일 시행되기 전의 구 「임대주택법」(이하 “구 「임대주택법」”이라 함) 제2조 제2호의 2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다는 경과조치를 두고 있는바,

임대주택 법전 부개정 법률 부칙 제6조 제2항 제2호의 경과조치에 따라 구 「임대주택법」 제2조 제2호의 2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 같은 법의 적용을 받는 주택의 임대사업자 구 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자를 말하며, 이하 같음로서 같은 법 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자(이하 “민간임대사업자”라 함)가 임대의무기간 구 「임대주택법」 제16조 제1항 각 호의 기간을 말하며, 이하 같음이 만료되어 임차인에게 분양전환 임대주택을 구 「임대주택법」 제2조 제4호에 따른 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말하며, 이하 같음 하고 남은 세대를 계속하여 임대하려는 경우, 같은 법 제20조에 따른 임차인의 자격, 선정방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준에 따라야 하는지?

※ 질의 배경

  민원인은 위 질의요지에 대한 국토교통부의 회신 내용에 이견이 있어 법제처에 법령해석을 요청함.

2. 회답

이 사안의 경우 민간임대사업자는 구 「임대주택법」 제20조에 따른 임차인의 자격, 선정방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준에 따라야 합니다.

3. 이유

  먼저 임대주택 법전 부개정 법률 부칙 제6조 제2항 제2호에서는 같은 법 시행 당시 건설하였거나 건설하는 공공건설임대주택에 대해서는 구 「임대주택법」을 적용하도록 경과조치를 두었는데, 구 「임대주택법」 제20조 제1항에서는 ‘임대주택’의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 2015년 12월 28일 대통령령 제26763호로 전부 개정되기 전의 구 「임대주택법 시행령」 제19조 제1항, 제21조 및 제21조의 2 등에서는 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정 방법, 임대보증금 및 임대료 등의 구체적인 산정(납부) 방법 등에 대해 규정하고 있으며, 구 「임대주택법」 제20조 제2항 및 제3항에서는 임대보증금 및 임대료의 증액 청구 기준, 임차인의 소득 수준에 따른 차등적 임대료 산정 등에 대해 규정하고 있을 뿐, 임대주택의 임대의무기간의 경과 유무에 따라 임대 조건에 관한 기준을 달리 적용할 수 있도록 하는 규정을 별도로 두고 있지 않으므로, 이 사안과 같이 민간임대사업자가 임대의무기간이 만료되어 임차인에게 분양 전환하고 남은 세대를 계속하여 임대하려는 경우에도 임대의무기간의 경과 여부와 상관없이 임대주택법전부개정 법률 부칙 제6조 제2항 제2호의 경과조치에 따라 구 「임대주택법」 제20조가 적용된다고 보아야 할 것입니다.

  그리고 구 「임대주택법」은 임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적(제1조)으로 하는 법률로써, 같은 법에서 임대사업자에 대해 다양한 행정적ㆍ재정적 지원 임대사업자에 대한 주택도시기금의 장기저리(低利) 융자(제5조), 국가 등이 소유하거나 개발한 택지의 우선 매각(제10조), 임대주택 건설에 필요한 간선시설(幹線施設)의 우선 설치(제13조) 등을 하면서 이에 상응하는 임대사업자의 의무로 임차인의 자격 등 임대 조건을 따르도록 하는 규정을 둔 것은,

임대사업자가 자의적으로 임대보증금과 임대료를 정하는 것을 방지하고 합리적인 임대보증금과 임대료로 무주택 서민에게 시세보다 저렴하게 임대주택을 공급함으로써 주거생활의 안정을 도모하려는 취지 법제처 2016. 3. 7. 회신 15-0678 해석례, 헌법재판소 2020. 3. 26. 선고 2018헌바205 결정례 및 대법원 2010. 7. 22. 선고 2010다23425 판결례 참조인바,

이 사안과 같이 임대주택법전부개정법률 부칙 제6조 제2항 제2호의 경과조치에 따라 구 「임대주택법」의 적용을 받는 경우로서 임대의무기간이 지난 후에도 임대주택을 분양전환하지 않고 계속 임대하는 경우라면 민간임대사업자로 하여금 같은 법 제20조에 따른 임대 조건을 따르도록 하여 주택 소유 유무 등을 고려한 입주자 선정과 합리적이고 저렴한 임대보증금 및 임대료 책정이 이루어지도록 하는 것이 입법 연혁과 목적, 경과조치를 둔 취지에 부합하는 해석입니다.

한편 구 「임대주택법」 제20조의 규정은 임대주택법전부개정법률 제42조 및 제44조로 조문을 옮겨 규정되어 현행에 이르고 있는데, 같은 법 제42조 제1항에서는 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법을 임대사업자가 정하도록 규정했던 것을, 2018년 1월 16일 법률 제15356호로 개정된 「민간임대주택에 관한 특별법」 제42조제1항에서는 임대사업자는 “임대기간” 중 민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등에 대해 같은 항 각 호에서 정하는 바에 따라 공급하도록 변경하여 규정했는바, 당시 입법 자료에서는 종전에 적용기간에 관한 규정이 없어 임차인 자격 등을 준수해야 하는 기간이 “임대의무기간”인지 아니면 “임대사업자가 임대를 운영하는 기간”인지 불명확한 문제가 있어 그 적용기간을 명확히 하기 위해 개정한 것이라는 점을 분명히 하고 있었던 점 2017. 11. 3. 의안번호 제2010015호로 제안된 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안(대안반영 폐기) 국회 국토교통위원회 검토보고서 참조에 비추어 보면, 이 사안과 같이 임대주택법전부개정법률 부칙 제6조 제2항 제2호의 경과조치에 따라 구 「임대주택법」 상의 임대 조건에 관한 기준이 적용되는 경우에 그 기간의 의미도 임대의무기간 경과 여부와 상관없이 임대사업자가 임대를 운영하는 기간으로 보는 것이 타당합니다.

  따라서 이 사안의 경우 민간임대사업자는 구 「임대주택법」 제20조에 따른 임차인의 자격, 선정방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준에 따라야 합니다.

<관계 법령>

「민간임대주택에 관한 특별법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되어 2015. 12. 29. 시행된 것)

부      칙

제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택은 「공공주택 특별법」의 규정을 적용한다.

  ② 이 법 시행 당시 「공공주택 특별법」에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 「임대주택법」 제2조 제2호의 2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다.

  1. 이 법 시행 당시 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택

  2. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택

  3. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설하는 주택

 

구 「임대주택법」(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정되어 2015. 12. 29. 시행되기 전의 것)

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. “임대주택”이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

  1의2. (생  략)

  2. “건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

    가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택[임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택(이하 “토지임대부 임대주택”이라 한다)을 포함한다]

    나. (생  략)

  2의2. “공공건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건설임대주택을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택은 제외한다.

    가.ㆍ나. (생  략)

    다. 공공사업으로 조성된 택지에 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설하는 임대주택

  2의3. ∼ 8. (생  략)

제20조(임대주택의 임대 조건 등) ① 임대주택의 임차인의 자격, 선정 방법, 임대보증금, 임대료 등 임대 조건에 관한 기준은 대통령령으로 정한다. 

  ② 임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우(갱신 및 신규계약을 포함한다)에는 「주택임대차보호법」 제7조로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 전세 가격 변동률 등을 고려하여야 한다. 

  ③ 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사가 공급하는 임대주택의 임대보증금 및 임대료 등 임대조건을 정하는 경우에는 임차인의 소득수준 및 임대주택의 규모 등을 고려하여 차등적으로 정할 수 있다. 

  ④ ∼ ⑦ (생  략)

 

구 「임대주택법 시행령」(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 전부 개정되기 전의 것)

제19조(임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법) ①법 제20조 제1항에 따라 건설임대주택 중 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공공건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 국토교통부령으로 정하는 바에 따르며, 그 외의 건설임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법은 해당 임대사업자가 정한다. 

  ②ㆍ③ (생  략)

제21조(임대주택의 임대보증금 및 임대료) ① 공공건설임대주택 중 「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 임대주택의 최초의 임대보증금 및 임대료는 국토교통부장관이 정하여 고시하는 표준임대보증금 및 표준임대료를 초과할 수 없다. (단서 생략)

  ② 국토교통부장관은 제1항에 따른 표준임대보증금 및 표준임대료를 산정할 때에는 임대주택과 그 부대시설에 대한 건설원가, 재정 및 주택도시기금 지원비율, 해당 임대주택 주변지역의 임대보증금 및 임대료 수준, 임대보증금의 보증수수료(임차인 부담분만 해당한다), 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 주택도시기금의 융자금에 대한 지급이자, 대손충당금 및 제세공과금 등을 고려하여야 한다. 이 경우 임대주택의 건설원가는 국토교통부령으로 정하는 산정기준에 따라 산출한 가격을 말한다. 

  ③ ∼ ⑦ (생  략) 

<관계 법령>

 

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