[질의회신] 갱신요구권 행사 재계약 해지 통보 효력 발생

안녕하세요 돈연톰입니다.

 

임대차 3법 중 가장 관심이 많은 법이 "갱신요구권 행사"입니다.

동일한 임대조건으로 2년을 더 살수 있는 갱신요구권을 행사할 수 있는 권리를 부여한 것입니다.
그러나, 갱신요구권을 행사하였더라도 부득이하게 계약기간을 준수하지 못할때가 있습니다.

이럴 때, 계약기간을 준수하지않고 중도 해지할 수 있는지, 해지효력이 발생하는 시점에 따라 후속 임차인 모집을 위한 중개수수료 부담 비용은 누가 하는지 등이 결정이 될 수 있어보입니다.

 

갱신요구권 행사하여 재계약시 해지통보일로부터 3개월 뒤에 해지 효력이 발생합니다.

 

질의

주택 재계약갱신청구하여 재계약서 작성했지만 재계약기간내 전출사정이 생겨 전출시 임대인의 보증금반환의무기간

주택 재계약갱신청구하여 재계약서 작성했지만 재계약기간내 전출사정이 생겨 전출시 임대인의 보증금반환의무기간이 법으로 정해져있는지 궁금합니다.

재계약서를 작성했기때문에 계약기간내 이사시 차기임차인을 맞춰서 전출하는게 맞는지 임대인에게 전출의사 통보일로부터 임대인은 3개월상당의 기간내에 보증금반환의무가 있는게 맞는지 궁금합니다.
중개업소 마다 의견이 다 다릅니다.

2022-10-28

 

회 신

안녕하십니까? 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

(1) 민원요지
ㅇ 임대차기간 종료 전 임차인의 계약 해지 요구

(2) 답변내용

정부는 임대인과 임차인의 균형잡힌 권리관계를 조성하고, 투명한 임대차 시장의 조성을 위해‘주택임대차보호법’개정안을 시행('20.7.31)중입니다.

계약갱신청구권과 전월세 상한제 도입으로 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 1회에 한하여 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하며, 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한하고 있습니다.

다만, 귀하의 질의와 같은 경우 2년미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약기간을 2년미만으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장되며,이 경우, 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
* ‘20.12.10 이후의 계약은 계약만료일 6개월 전부터 2개월 전까지 통보

따라서, 귀하의 경우와 같이 주임법 제6조 및 제6조2의 규정에 의거 계약갱신요구권 또는 묵시적 갱신에 의한 계약갱신인 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 그 통지를 받은 후 3개월 후 효력이 발생합니다.

다만, 임대차계약에서 사실관계 여부를 판단하여 임차인의 계약갱신요구권 행사여부를 확인하여야 할것으로 보여집니다. 우리부에서는 사실 관계에 대한 확인이 어려워 질의하신 사항에 대한 구체적인 답변이 어려운 점 양해하여 주시기 바랍니다.

 

주택임대차보호법을 담당하는 국토교통부와 법무부에서는 주택임대차 관련 분쟁사항을 공적인 기관을 통하여 해결할 수 있도록 주택임대차분쟁조정위원회를 운영하고 있습니다.

 

주택임대차 분쟁조정제도는 주택임대차 계약 관계에서 발생되는 각종 분쟁에 대하여 소송 대비 적은 비용으로 신속하고 합리적으로 심의 및 조정하여 국민의 주거생활 안정에 기여하는 제도입니다. 주택임대차 분쟁조정위원회에서는 변호사, 교수 등 관련 전문가가 당사자의 주장 및 자료를 토대로 논의 및 조정하는 것으로 조정성립 시 일정부분 강제력도 발생합니다.

 

ㅇ 법률구조공단, 한국토지주택공사, 한국부동산원에서 운영중인 분쟁조정위원회의 상세 연락처를 아래와 같이 알려드리니 민원인께서 편리한 곳에서 상담을 받아보시기를 바랍니다.

- 법률구조공단 서울 분쟁조정위원회(관할 : 서울/강원) : 02-6941-3430
- 법률구조공단 수원 분쟁조정위원회(관할 : 경기/인천) : 031-8007-3430
- 법률구조공단 대전 분쟁조정위원회(관할 : 대전/세종/충남북) : 042-721-3430
- 법률구조공단 대구 분쟁조정위원회(관할 : 대구/경북) : 053-710-3430
- 법률구조공단 부산 분쟁조정위원회(관할 : 부산/울산/경남) : 051-711-3430
- 법률구조공단 광주 분쟁조정위원회(관할 : 광주/전남북/제주) :062-710-3430
- 인천 분쟁조정위원회(인천 남동구 논현동) : 032-890-6017(콜센터 1670-0800)
- 충북 분쟁조정위원회(청주시 성화동) : 043-905-1784(콜센터 1670-0800)
- 경남 분쟁조정위원회(창원시 성산구 사파동) : 055-713-8932(콜센터 1670-0800)
- 서울동부 분쟁조정위원회(서울시 성동구 용답동) : 02-3394-9870(콜센터 1644-2828)
- 전북 분쟁조정위원회(전주시 덕진구 금암동) : 063-276-8022(콜센터 1644-2828)
- 강원 분쟁조정위원회(춘천시 요선동) : 033-244-9793(콜센터 1644-2828)
- 경기 분쟁조정위원회(고양시 일산동구) : 031-902-3573(콜센터 1644-2828)
- 세종 분쟁조정위원회(세종시 어진동) : 044-868-8341(콜센터 1644-2828)
- 경북 분쟁조정위원회(포항시 북구) : 054-275-9771(콜센터 1644-2828)

정부는 앞으로 임대인과 임차인의 균형잡힌 권리관계를 조성하고, 투명한 임대차 시장의 조성을 위해 노력할 것이며, 향후에도 임대차 시장에 대한 지속적인 모니터링을 실시하겠습니다.

새로 도입된 임대차 제도는 LH 콜센터(1670-0800) 및 한국부동산원 콜센터(1644-5599)에서도 안내 받으실 수 있습니다. 추가질문이 있을 경우에는 우리 부 주택임대차지원팀(손준영, ☏044-201-4179)로 문의하여 주시기 바라며, 개정 주택임대차보호법 해설서는 국토교통부 홈페이지 정책자료→정책정보→주택토지에서 찾아볼 수 있으며, 관련 법령은 “국가법령정보센터(www.law.go.kr)”에서 확인 가능함을 알려드립니다. 감사합니다. 끝.
[본 회신내용은 해당 질의에만 국한되며 개별 사실관계의 변동 등으로 인한 유사사례인 경우에 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있습니다. 따라서 개별사안에 대한 별도의 증거자료로 활용하는 것은 국토교통부 견해와는 관련이 없음을 알려드리니 양해하시기 바랍니다.]
2022-11-02